阵地｜这座城市的楼市复苏最强劲

市场 2023-04-17 10:28:11 来源：丁祖昱评楼市

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4月15日，国家统计局发布的3月份70个大中城市商品住宅销售价格月度报告显示，70个大中城市商品住宅销售价格上涨城市个数增加，各线城市商品住宅销售价格环比上涨，一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比降幅收窄。

3月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有64个和57个，比上月分别增加9个和17个。

一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.2个百分点。

二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.3%，涨幅比上月均扩大0.2个百分点。

三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%。

其中，成都新房价格环比上涨0.7%，涨幅与上月持平；二手房价格环比上涨0.8%，涨幅较上月微幅下跌0.2个百分点。截至2023年3月，成都新房、二手房价格环比已经连续上涨了15个月，如此持续稳定上涨的楼市表现，在全国70个大中城市中屈指可数。

成都楼市的复苏到底有多强劲？

2023年1月-4月9日，成都新房市场共计71次开盘，去化率大于90%的项目占比46%，去化率大于70%的项目占比66%。

其中，1-3月，成都主力价格500万以上的高端项目开盘17次，其中13盘次开盘即罄，占比超7成。

根据克而瑞四川的数据，3月，成都新房供应319.59万平米，环比增313%，同比增长112%，成交面积185.69万平米，环比增长32%，同比增19%。

二手房的表现更加惊人。3月成都二手房成交套数高达28576套，环比增50%，同比增幅更是高达106%。这个成交量基至超过了深圳二手房2022年21373套的全年成交量，创下成都二手房单月成交的新纪录。

在许多城市还在讨论楼市“小阳春”热度不足或难以延续的当下，成都楼市的表现足以让全国侧目。

但仔细研究成都楼市一季度新房和二手房的成交结构和量价表现，成都楼市的热度，也并没有到火热的程度。

新房方面，成都核心板块市场确实回暖迹象明显，多个项目持续高价热销，但三圈层的成交依然保持低量，持续承压。

二手房的压力可能更大。虽然成交量创下新高，但3月份新增挂牌量持续上涨，仅低于去年6月成都的二手房挂牌量，达到历史次高位。同时，挂牌均价约1.77万元/平米，是近两年的较低水平。

也就是说，成都二手房的成交量虽然很大，但还带不动房价。国家统计局的数据中，成都二手房价格指数环比涨幅较上月有微幅下跌，也说明了这个问题。

今年一季度，成都住宅供应井喷，成交持续上涨。根据克而瑞四川的数据，1-3月，成都新房供应面积482.33万平米，环比降16%，同比增35.9%，共计37930套；成交面积437.13万平米，环比微增0.6%，同比降8%，共计34059套；三个圈层的成交均价均出现小幅微涨，其中一圈层成交均价在3月份已突破25000元/平米。

成都楼市的“小阳春”启动得比其他城市要早一些。虽然2月份的新房供应只有77.37万平米，环比降9%，但成交面积还是达到了140.32万平米，环比涨26%。

2月中旬，成都绿城凤起朝鸣取得预售许可证，参考价逼近80000元/平米，达79120元/平米，直接击穿了成都新房的最高价纪录。

3月，位于成都天府新区的恒大天府半岛6期，仅凭180套房源，就吸引了5.2万组购房者登记。一时之间，“五万人摇号”的盛况，成了成都楼市火爆的最佳证明。

为什么是成都？

作为西部重镇、我国西部地区最重要的中心城市之一，成都对西部资本和人才一直都有较强的虹吸效应。

2022年，成都GDP已经超过2万亿，总人口2126.8万，其中2022年当年新增常住人口7.6万人，人口持续涌入。

同时，成都持续放松了楼市调控政策，其中包括限购放松，一二圈层1年社保或户口即可购房，三圈层不限购，且父母投靠子女可新增1张“房票”等，吸引了部分四川省内地级市及其它西部城市的客户入蓉购房。

金融支持政策同步跟进，首套贷款利率从之前的4.3%下调至4.1%，第二套房下调至4.9%。首付门槛则降低为高新区第二套房五成，“5+1”区第二套房四成，其他区域三成。可以这么说，成都购房的政策环境已经到了近几年来最宽松的时候。

基本面持续向好，加上政策利好的支持，之前积压的需求在一季度，尤其是2月份开始集中释放。供应端也快速反应，多个成都核心或高潜板块的项目都积极供货，而且优质房源占比高，也吸引了客户积极出手买房。

还有一个原因是，与北上广深及多个沿海城市相比，成都的购房门槛相对较低，吸引了部分在一线及沿海城市工作的客户返蓉购房。在一季度多个总价500万以上开盘即罄的高端项目中，这部分客群不在少数。

成都二手房市场的启动比新房还要更早。从去年下半年开始，成都几乎每个月的二手房成交量都创出历史新高。今年在2月份创出新高后，3月份又再创新高。

根据克而瑞四川的统计，1-3月，成都二手房成交套数逼近58000套，达57908套。其中3月份二手房成交再创新高，成交的28576套二手房中，仅中心城区就成交了25007套，占比超过87.5%，郊区新城的成交量仅3569套。同时，挂牌均价微涨，但三圈层即郊区新城的价格下滑。

自去年以来，二手房就一直是成都市场的成交主力，其中成交的核心特征是：总价150万以内、面积90平米左右，这就代表着真实的成都市场的购买力。

如果把成都的新房和二手房市场拉通来看，可以发现，成都新房市场为纯改善市场，因为二手房的小面积房型选择更多，叠加二手房拥有更为成熟的配套，刚需客群都流入了二手房市场，所以带动二手市场成交规模不断走高。

二手房热度走高的同时，腾挪出的大量改善置换需求就进入了新房市场。一季度成都楼市去化率90%以上的项目全部位于一圈层核心优质板块，8成以上为国央企开发的项目，基本都是120-200平米以上的改善和深度改善产品。

但是，二手房成交量不断创下新高的同时，挂牌量也在不断上涨，业主出货情绪很浓。根据贝壳网的数据，成都二手房的挂牌量已经超过19万套，这也是创下历史新高的一个数字。

二手房的成交量和挂牌量同时创下新高，结果就是，成交量的放大带不动房价，挂牌价格和成交价格都只是稳中微涨的状态。如果分板块看的话，只有部分板块的挂牌价和成交价有所上涨，还有部分板块持平或降价。

1-3月，大成都已公告出让的涉宅用地面积共计753亩，不到全年计划供应量的10%。涉宅地块的首拍一直到3月才开始，而且一开局就直接“火”了。

3月，成都共拍卖成交了7宗涉宅地块，其中位于一圈层的5宗地块均达到最高限价，溢价率也都超过14%；剩余两幅二圈层的地块则底价成交，热度明显分化。

3月22日，锦江区、高新区、龙泉驿区和新都区的4宗地成功出让。其中，锦江区地块与高新区地块举牌均达到最高土地限价，进入抽签环节，成交楼面价分别为18500元/平米、18000元/平米。

锦江区地块有26家企业参与抽签，高新区地块则有高达32家的企业参与角逐，参拍企业以“央国平”为主，也有少量实力民企参与。

3月28日，天府新区与金牛区的3宗地成功出让，而且全都达到最高限价，进入抽签环节。其中天府新区的两幅地块分别被邦泰集团和保利发展竞得，金牛区地块的竞争者是杭州椿实置业。

根据克而瑞四川的统计，1-3月成都房企拿地金额排名前16的企业中，只有4家民企，分别是邦泰集团、杭州椿实、杉杉商业和四川华筑，其余的均为国央企。其中拿地金额最高的是四川本地的国企四川发展，拿地金额18.6亿元。

根据目前项目释放的信息看，预计成都将于二季度新开或加推的项目达56个，供应持续活跃，这些项目中，有66%位于一圈层，且大多都在核心或高潜力板块，因为地段好，有望持续带动成都楼市的热度。

同时，成都今年在限价上有所放松，入市项目的新推售价大多有所上调，部分项目的售价已经超过40000元/平米，较前期明显上涨。

加上接下来一圈层核心及高潜力板块房源入市及成交占比提升，也将带动成都新房价格结构性上涨。